아파트를 매도하거나 증여·상속, 혹은 보유세(재산세·종합부동산세) 계산할 때 꼭 필요한 것이 바로 공시지가입니다.
특히 2026년 현재는 실거래가가 아닌 공시가격 기준으로 세금이 산정되기 때문에, 공시지가 확인은 필수 절차가 됐습니다.
이 글에서는 아파트 공시지가를 확인하는 가장 정확하고 공식적인 방법을 단계별로 안내드립니다.
아파트 공시가격의 의미 - 무엇을 말하나요?
아파트 공시가격(공동주택공시가격)이란 국토교통부 장관이 '부동산 가격 공시에 관한 법률'에 따라 산정하여 공시하는 가격을 말합니다. 이는 단순히 아파트의 시세를 의미하는 것이 아니라, 정부가 적정한 가격을 평가하여 행정 및 조세의 기준으로 삼기 위해 공식적으로 발표하는 가격입니다.
보통 실거래가(시세)의 60~70% 수준에서 형성되는 것이 일반적이지만, 정부의 공시가격 현실화율 정책에 따라 매년 그 반영 비율이 달라지기도 합니다. 매년 1월 1일을 기준으로 조사하여 4월 말에 결정 및 공시됩니다.
공시가격이 꼭 필요한 곳 (활용 범위)
공시가격은 우리 생활 속 다양한 경제 활동의 기준 지표로 활용됩니다. 대표적으로 다음과 같은 곳에 쓰입니다.
보유세 산정의 기준: 재산세와 종합부동산세(종부세)를 계산할 때 과세 표준의 기초가 됩니다.
건강보험료 및 기초연금: 지역가입자의 건강보험료 산정이나 기초연금 수급 자격 심사 시 재산 수준을 평가하는 잣대가 됩니다.
증여세 및 상속세: 아파트를 증여하거나 상속받을 때, 시가를 알기 어려운 경우 공시가격을 기준으로 세금을 부과합니다.
부담금 및 기타 행정 목적: 개발부담금 산정, 재건축 초과이익 환수제, 건강보험료 부과 체계 등 약 60여 가지 행정 분야에서 활용됩니다.
공시지가 vs 공시가격, 다른 개념입니다!
| 구분 | 정의 | 대상 |
|---|---|---|
| 공시지가 | 국토부가 발표하는 표준지의 ㎡당 가격 | 토지(개별 필지) |
| 공시가격 | 부동산의 시세 반영 정부 고시 가격 | 아파트·주택 등 공동주택 |
👉 아파트는 "공시가격"이 맞으며, 공시지가라는 표현은 일반적으로 혼용될 뿐입니다.
아파트 공시가격 확인 방법
가장 정확하고 빠른 방법은 정부 공식 사이트인 **'부동산 공시가격 알리미'**를 이용하는 것입니다.
[PC 버전 조회 절차]
부동산 공시가격 알리미 사이트에 접속합니다.
메인 화면에서 '공동주택 공시가격' 메뉴를 클릭합니다.
텍스트 검색 또는 지도 검색 중 편한 방법을 선택합니다.
주소 입력: 시/도 → 시/군/구 → 도로명/단지명 → 동/호수를 순서대로 선택합니다.
확인: 열람하고자 하는 연도를 선택하면 해당 호수의 공시가격을 확인할 수 있습니다.
[모바일 앱 조회 절차]
'한국부동산원 부동산정보' 앱을 설치합니다.
[공시가격] 메뉴에서 아파트 주소를 입력하면 간편하게 확인 가능하며, 카카오톡이나 문자로 정보를 공유할 수도 있습니다.
참고: KB 시세와 비교도 가능
- KB부동산은 실거래가·매매·전세 시세 비교 가능
- 단, 공시가격과는 차이 있음
오피스텔 공시가격 조회 방법
오피스텔은 법적으로 주택이 아닌 '업무시설'로 분류됩니다. 따라서 아파트와는 조회 경로가 조금 다를 수 있습니다.
홈택스(Hometax) 이용: 국토교통부가 아닌 국세청 홈택스 홈페이지에 접속합니다.
[조회/발급] → [기타 조회] → [기준시가 조회] → [상업용 건물/오피스텔] 메뉴를 선택합니다.
부동산 공시가격 알리미: 최근에는 오피스텔도 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 통합 조회가 가능한 경우가 많습니다.
조회 절차: 지번이나 도로명 주소를 입력하고 해당 동·호수를 선택하면 해당 연도의 기준시가(공시가격)를 확인할 수 있습니다.
공시가격 활용 사례
- 재산세, 종합부동산세 등 보유세 산정
- 건강보험료 책정 (지역가입자)
- 상속·증여세 신고 기준
- 기초생활수급자 재산 평가
- 이혼·재산 분할 시 참고 자료
주의사항
- 공시가격은 매년 1월 1일 기준, 발표는 4월경
- 실거래가와 가격 차이 있음 (시세보다 낮음)
- 공동명의는 지분 기준으로 세금 산정됨
- 같은 단지 내에도 층, 방향, 위치에 따라 가격 차이 존재
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 공시가격이 실거래가보다 너무 낮거나 높게 책정된 것 같아요. 이의신청이 가능한가요?
A1. 네, 가능합니다. 공시가격 열람 및 이의신청 기간(통상 4월경) 내에 '부동산 공시가격 알리미' 홈페이지나 시·군·구청 민원실을 통해 이의신청서를 제출할 수 있습니다. 타당성이 인정되면 가격이 조정됩니다.
Q2. 신축 아파트인데 조회가 안 됩니다. 왜 그런가요?
A2. 공시가격은 매년 1월 1일 기준입니다. 그 이후에 준공된 아파트는 '추가 공시' 기간인 10월 말경에 조회가 가능해집니다. 그전까지는 취득세 납부 시 사용된 분양가 등을 기준으로 행정 처리가 이루어집니다.
Q3. 공시가격이 오르면 무조건 세금도 많이 나오나요?
A3. 대체로 그렇습니다. 하지만 1주택자 세율 특례나 세부담 상한제 등이 적용될 수 있으므로, 정확한 세액은 관할 구청 세무과나 '위택스(Wetax)'의 재산세 계산기를 활용해 보시는 것이 좋습니다.
Q4. 공시지가(토지)만 따로 확인할 필요가 있나요?
A4. 아파트 소유자라면 개별 공시지가를 따로 확인할 필요는 거의 없습니다. 공동주택가격에 토지 가치가 포함되어 있기 때문입니다. 다만, 단독주택 부지나 별도의 토지를 보유하고 계신다면 확인이 필요합니다.
마무리
아파트 공시가격은 단순한 수치를 넘어 내 자산의 가치와 세금, 건강보험료까지 결정짓는 매우 중요한 정보입니다. 특히 매년 4월 말 확정 공시 전 '열람 및 의견 청취' 기간을 놓치지 마세요. 이 시기에 미리 확인해야 불합리한 세금 부담을 줄일 수 있는 기회를 가질 수 있습니다.
오늘 정리해 드린 조회 방법이 여러분의 현명한 부동산 관리에 도움이 되기를 바랍니다!
